Makaleler

TÜRK BORÇLAR KANUNU`NA GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI VE ÖNEMLİ SEBEPLERİN VARLIĞI HALİNDE FESİH, KİRA SÖZLEŞMESİNDE AYIP VE İMKANSIZLIKLA KARŞILAŞTIRILMASI

SELİN MİRKELAM FALAY (LL.M.)

İÇİNDEKİLER

KISALTMALAR4

GİRİŞ5

1.UYARLAMANIN HUKUKİ NİTELİĞİ VE ZAMAN BAKIMINDAN UYGULANMASI6

2.KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASININ ŞARTLARI7

2.1 Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Ortaya Çıkan Durum Değişikliği7

2.2 Olağanüstü Durumun Kira Sözleşmesi Üzerinde Etkisinin Olması 8

2.3 Öngörülemezlik9

2.3.1Tacirlerin Durumu11

2.3.2Öngörülemezlik Şartının Arandığı An 11

2.3.3Sözleşmenin Süresi12

2.4 Durum Değişikliğinin Uyarlama Talep Eden Taraftan Kaynaklanmaması12

2.5 İfanın Beklenemezliği13

2.5.1 İfanın Kiraya Verenden Beklenemezliği14

2.6 Borcun İfa Edilmemiş veya İfanın Aşırı Güçleşmesinden Doğan Hakların Saklı Tutularak İfa Edilmiş Olması14

2.7 Sözleşmede veya Kanunda Değişen Koşullara İlişkin Herhangi Bir Hükmün Bulunup Bulunmaması Meselesi15

3.UYARLAMA DAVASI17

3.1Sözleşmenin Uyarlanmasının Hâkimden Talep Edilmesi17

3.2Uyarlama Davasının Hukuki Niteliği18

3.3Uyarlama Davasının Tarafları19

3.4 Uyarlama Davası Açılmadan Önce Sözleşmenin Yeniden Müzakeresinin Taraflar İçin Zorunlu Olup Olmadığı19

3.5 Uyarlama Davasının Açılma Zamanı20

3.6 Uyarlama Kararının Hangi Hususlarda Verilebileceği Hakkında21

3.7 Kira Sözleşmesinin Covid-19 Nedeniyle Uyarlanması21

4.Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi ile Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Arasındaki İlişki23

5.TBK m.138’in Zapt Hükümleriyle Karşılaştırılması25

6.TBK m.138’in Ayıp Hükümleriyle Karşılaştırılması25

SONUÇ27

KAYNAKÇA29

KISALTMALAR

AÜHFDAnkara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi

C.Cilt

E.Esas

EBK818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu

E.T.Erişim Tarihi

f.Fıkra

H.D.Hukuk Dairesi

K.Karar

m.Madde

MK4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

s.Sayfa

S.Sayı

T.Tarihli

TBK6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Y.Yargıtay

YHGKYargıtay Hukuk Genel Kurulu

GİRİŞ

Çalışmamızın içeriğini Covid-19 nedeniyle son zamanlarda daha sık gündeme gelen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” nün incelenmesi oluşturmaktadır.

Çalışma aşağıda belirtildiği üzere konuyu çok yönlü ele almış ve borçlar hukukunda yer alan farklı kavramlarla karşılaştırmalı olarak hazırlanmıştır.

Çalışma özellikle “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmünün Borçlar Kanunu’nun genel hükümler kısmında düzenlenmesi nedeniyle farklı sözleşme tiplerine uygulanabileceğinin öneminin belirtilmesi ile başlayıp akabinde sözleşmenin uyarlanmasının zaman bakımından değerlendirilmesi ve uyarlamanın şartları olan sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan durum değişikliği, öngörülemezlik, durum değişikliğinin uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmaması, ifanın beklenemezliği, borcun ifa edilmemiş veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklar saklı tutulmak suretiyle ifa edilmiş olması ve sözleşmede değişen koşullara ilişkin herhangi bir hükmün bulunmaması ile devam etmektedir.

Buna mukabil, Covid-19 salgınının aşırı ifa güçlüğü özelinde değerlendirilmesine de çalışmamızda yer verilmiştir.

Ayrıca uyarlama hakkının kullanılmasının dava yoluyla kullanılabileceği, davanın hukuki niteliği, tarafları, davanın açılabileceği zaman ve dava öncesi sözleşmenin yeniden müzakeresinin taraflar için zorunlu olup olmadığı hususları tartışılmıştır.

Son olarak aşırı ifa güçlüğünün, olağanüstü sebeplerle fesih, zapt ve ayıp hükümleri ile karşılaştırılması ile çalışma tamamlanmıştır.

1.UYARLAMANIN HUKUKİ NİTELİĞİ VE ZAMAN BAKIMINDAN UYGULANMASI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile mevzuatta yerini almış olan uyarlama kavramı Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce 818 sayılı Borçlar Kanunu (EBK) döneminde MK madde 2 “Dürüstlük Kuralı” çerçevesinde değerlendirilmekteydi.

Çalışmamızın konusunu kira sözleşmesi özelinde aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama oluştursa da TBK m.138 TBK sistematiğine bakıldığında “Borçların ve Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, Zamanaşımı” bahsi altında düzenlenmiştir. Bu bağlamda kira sözleşmelerinde uyarlama için kullanılan TBK m.138, kanun koyucunun da hükmü düzenleyiş yerinden de açıkça anlaşılacağı üzere diğer sözleşmeler bakımından da uygulama alanı bulabilecek bir maddedir.

Maddenin lafzı “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklindedir.

TBK’ya bakıldığında 138. maddeye anılan kanunun 344/4. maddesinde “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. (1)” şekliyle yer verilmiştir.

Burada önemle dikkat çekmek istediğimiz husus “Aşırı İfa Güçlüğü” TBK’nın genel hükümleri arasında düzenlenmişken kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı kira sözleşmeleri açısından madde 138’e tekrar atıf yapılmak suretiyle yabancı para borçlarında uyarlamaya duyulan ihtiyaç sebebiyle bu maddeye tekrar dikkat çekilmesi ve genel hüküm olarak düzenlenmesiyle yetinilmemesidir.

Aşırı ifa güçlüğü maddesinin emredici nitelikte olup olmadığı hususuna bakıldığında ise maddenin lafzından bir sonuca ulaşmak mümkün değildir. Doktrinde bir görüşe göre hüküm risk dağılımını düzenlemektedir, bu nedenle de tarafların risk dağılıma ilişkin farklı kurallar belirlemesi mümkün olduğundan hüküm emredici nitelikte değildir. Bu görüşe göre taraflar aralarında uyarlama yapılmayacağı veya hangi şartlar altında yapılıp yapılmayacağı kararlaştırabilir; ancak bu görüşü daha geniş yorumlayan Yavuz/Acar/Özen’e göre ise uyarlamaya ilişkin hükümlerin TMK m.2 ve m.23 hükümlerinin denetiminde olması gerektiği savunulmaktadır. Yine bu görüşü savunanlardan Baysal, hükmün emredici nitelikte olmadığı görüşünü benimsemekle birlikte sözleşmede uyarlamaya ilişkin bir hüküm olması halinde ifanın uyarlama talep eden taraftan beklenip beklenemeyeceği hususunda da sözleşmede yer alan hükümlerin göz önüne alınması gerektiğini belirtmiştir.

Diğer görüşe göre ise 6101 sayıl Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un “Görülmekte Olan Davalara İlişkin Uygulama” kenar başlıklı 7. maddesinden hareketle bu hükmün görülmesi gereken davalara uygulanması gerektiği, bu nedenle de hükmün kamu düzeninden olduğu kabul edilmektedir.

Yargıtay ise TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce sözleşmede uyarlamanın yapılmasını yasaklayan hükümlerin varlığına rağmen uyarlama yapılmasını kabul etmiştir.

Kanaatimizce sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse artık bu halde taraflar arasında daha önce kararlaştırılmış bir uyarlama maddesinin uygulanması mümkün olamayacaktır; zira tarafların iradesi iradenin oluşturulduğu anda beklenmeyen durum henüz ortaya çıkmamış olduğundan ileriye etkili olarak yorumlanamaz, aksinin düşünülmesi MK m.2 ‘ye aykırılık teşkil eder.

Sözleşmenin uyarlanmasının zaman bakımından uygulanması bahsi için yukarıda 6101 sayılı Kanun’a ilişkin açıklamalarımızı işaret etmekle yetineceğiz.

Burada önemli hususlardan biri de davanın EBK döneminde açılmış olup istinaf ve/veya temyiz aşamasında TBK m.138’in uygulanıp uygulanamayacağıdır.

Yargıtay uyarlama davalarında temyiz aşamasında dahi TBK m.138’i uygulamıştır.

2.KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASININ ŞARTLARI

2.1 Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Ortaya Çıkan Durum Değişikliği

TBK m.138’in ilk şartı sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya bir durum değişikliğinin çıkması ve bu durum değişikliğinin esaslı olmasıdır.

Sözleşmenin kurulduğu sırada bilinmeyen ancak var olan durumlar için TBK m.30’a gitmemiz gerekir.

Yine maddenin lafzına göre olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi gerekir.

Olağanüstü durumun niteliği doktrinde tartışmalı olup bir görüşe göre olağanüstü durumun toplumun tamamını etkilemesi gerekir.

Siyasi ve doğal nedenler; savaş, ekonomik kriz, para değerinin düşmesi, ani işsizlik, genel açlık, borsa fiyatlarının alt üst olması, ülke ekonomisine etki eden büyük bankaların iflas etmesi, yeni vergilerin yürürlüğe girmesi, ithalat-ihracat yasağı şeklinde sıralanabilir.

Yine doğal nedenlere deprem, sel gibi doğa olayları örnek verilebilir..

Diğer bir görüşe göre ise tarafları etkileyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması uyarlama için yeterlidir.

Kanaatimizce de son belirttiğimiz görüş hem hükmün lafzı hem de ratio legisi itibariyle yerindedir. Zira olağanüstü durumun sözleşme tarafları üzerindeki etkisi uyarlama bakımından belirleyici olacaktır.

2.2 Olağanüstü Durumun Kira Sözleşmesi Üzerinde Etkisinin Olması

Nitekim Yargıtay 1999 yılında meydana gelen depremin eğlence sektörü üzerindeki etkisini ispat edememesi nedeniyle açılan uyarlama davasının reddine karar vermiştir.

Burada önemle belirtmek isteriz ki TBK m.138 uygulaması özellikle kira bedelinin yabancı para ile belirlendiği durumlarda yaşanan devalüasyonların kira sözleşmesine ve kiracılara olan etkisinin azaltılması düşünülerek tasarlanmıştır.

Özellikle 1994 ve 2001 krizleri sonrasında uyarlamak konusu daha fazla gündeme gelmiştir.

İşyeri kiraları bakımından alışveriş merkezinde beklenen müşteri portföyünün zaman içinde değişmesinin sözleşmeyi uyarlamak için yeterli olup olmadığı hususu iki farklı yönden değerlendirilmelidir. Müşteri portföyünün sözleşme müzakerelerinde yer alması ve sözleşme içeriğine dahil edilmesi durumunda artık taraf iradelerine öncelik tanıyarak kira sözleşmesinin uyarlanmasının kabul edilmesi hakkaniyetlidir. Sözleşmede hiçbir şekilde bu hususa yer verilmemesi ve müşteri portföyünün zamanla azalması halinde uyarlama talep edilmesi durumunda salt bu gerekçe ile uyarlama talebi kabul edilmeyecektir.

Doktrinde olağanüstü durumun dar yorumlanması gerektiği ifade edilmiştir. Bir alışveriş merkezinde mağazaların boş kalması sebebiyle öngörülen konseptin dışına çıkılması, farklı gelir seviyesini hedef alan çok sayıda kira sözleşmelerinin yapılması, alışveriş merkezi konseptinin kira sözleşmesinin yapılması sırasında görüşülmesi veya reklamlara yansımış olması halinde sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olduğu kabul edilmektedir. Alışveriş merkezinde bulunan sinema, tiyatro ya da tema parkın kapatılması da olağanüstü durum olarak görülebilir; ancak alışveriş merkezinin müşteri sayısının azalması ve bu nedenle de cirosunun düşmesi olağanüstü sebep olarak kabul edilemez.

Alışveriş merkezlerinde esaslı tadilat yapılması durumunda uyarlama değil, kira bedelinden indirimin TBK m.307 uyarınca göz önünde bulundurulması gerekir.

Kanaatimizce alışveriş merkezindeki tadilatın satış yapmayı engelleyecek kadar büyük olması halinde uyarlama gündeme gelebilir.

Yargıtay bir kararında okul kantininde cips, gazlı içecek vb. satışının yasaklanmasının ve okuldaki kontenjanın düşmesinin kantin cirosunda düşme yarattığı gerekçesiyle uyarlamayı kabul etmiştir.

2.3. Öngörülemezlik

TBK m.138 ‘in lafzına bakıldığından sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumun sözleşmenin kurulması anında öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenemeyen bir durum olması gerekir.

Bu bağlamda öngörülmezlik durumunun sözleşme görüşmelerine yansımadığının ispat edilmesi gerekir.

Burada bir diğer kriter de olağanüstü durumun öngörülmesinin beklenememesidir.

Özellikle ülkemizde ekonomik krizler sonucu döviz artışı nedeniyle uyarlama talepleri gündeme gelmektedir.

Yine “Aşırı İfa Güçlüğü” maddesinin ihdas edilmesinin temel amacının kur farkı sonucu kira bedelinde oluşan ve önlenemeyen yükselmelere mahkeme tarafından müdahale edilmesi olduğu söylenmektedir.

Yargıtay ekonomik koşulların değişmesine bağlı olarak yapılan uyarlama taleplerinde “Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülemezlik unsuru oluşmamıştır.” şeklinde açıklamıştır. Ancak döviz fiyatlarında yaşanan dalgalanmaların her zaman öngörülebilir olduğu kabul edilmemelidir. Burada önemli olan yaşanan devalüasyonun boyutudur. Yaşanan devalüasyonun beklenenin çok üzerinde olması halinde sözleşmenin uyarlanması talebinin kabul edilmesi gerekir.” şeklinde karar vermiştir.”

Burada bir diğer ayrım da olayın öngörülmesine karşın olayın sonuçlarının öngörülememesidir. Bu nedenle doktrinde olayın öngörülememesinden çok olağanüstü durumun sözleşmeye etkisinin öngörülememesinden bahsetmek gerekecektir.

Nitekim ekonomik kriz yaşanacağı öngörülmekle birlikte ekonomik krizin sonuçları öngörülemiyorsa bu durumda da sözleşmenin uyarlanması mümkün olacaktır.

Burada üzerinde önemle durulması gereken bir başka konu ise tarafların ekonomik gücünün ne ölçüde dikkate alınması gerektiğidir.

Doktrinde bir görüş, özellikle TBK m. 480/f.2’nin uygulamasından hareketle sosyal ve ekonomik durumun dikkate alınması gerektiğini savunmaktadır. Diğer görüş ise, makul bir kişiden durum değişikliğini öngörüp öngörememesine göre değerlendirme yapılması gerekir. Sadece uyarlama talep edenin sosyal ve ekonomik durumu ve kişisel özellikleri gözetilerek değerlendirme yapılmaması gerekir. Sözleşme tarafının ekonomik durumu öngörülemezlik şartına yardımcı bir ölçüt olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle taraflardan birinin ekonomik durumunun iyi olması değişen durum karşısında ortaya çıkan riski üstlenmesini gerektirmez.

Biz de ikinci görüşe iştirak ediyoruz. Zira tarafların ekonomik gücü TBK m.138 kapsamında dikkate alınması gereken unsurlardan sayılmamış olup hükmün ekonomik güç nazara alınarak uygulanması sevk amacını aşacaktır.

2.3.1. Tacirlerin Durumu

Yargıtay uyarlama talep eden tarafın tacir olması halinde Türk Ticaret Kanunu kapsamında “Basiretli Tacir Gibi Davranma Yükümlülüğü” kriterini aramakta ve uyarlama talebini daha sıkı bir değerlendirmeye tabi tutmaktadır. Tacirlerin özellikle döviz üzerinden akdettikleri kira sözleşmeleri açısından öngörülemezlik şartının gerçekleşmediğinden bahisle uyarlama taleplerini reddetmektedir.

Yine ciroya dayalı kira bedellerinde cironun düşmesi nedeniyle işlem temelinin çökmesi kabul edilmemiştir.

Doktrinde uyarlama talep eden kişinin tacir olması sıfatıyla öngörülemezlik şartının gerçekleşmediğine ilişkin Yargıtay görüşü somut olayın özelliklerini dikkate almaması nedeniyle eleştirilmektedir.

Biz de bu görüşe iştirak ediyoruz. Zira Türkiye jeopolitik konumu gereği siyasi ve sosyal çok fazla dışsal faktöre maruz kaldığından ekonomik dalgalanmaların ve piyasa değişimlerinin yoğun ve dinamik olduğu bir yapıya sahiptir. Bu durumda salt tacir sıfatının ülkenin ekonomik durumu ve bu durumun kira sözleşmelerine etkisi bakımından her zaman öngörülmesi mümkün değildir.

2.3.2. Öngörülemezlik Şartının Arandığı An

Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan durum değişikliğinin öngörülebilir nitelikte olup olmadığının sözleşmenin kurulduğu andaki şartlara göre değerlendirilmesi gerekir. Sözleşmenin kurulması anında mevcut ekonomik durumun dikkate alınması gerekir. Çünkü ekonomik krizin uzun sürmesi ve dönemsel olarak tekrarlanması ekonomik krizin öngörülebilmesini sağlar. Yargıtay, ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiğini kabul etmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum düşünüldüğünde devalüasyon ve ekonomik krizlerin önceden tahmin edilebileceği kabul edilmiştir. Bu halde uyarlamanın şartlarından olan öngörülemezlik unsurunun oluşmadığı varsayılır. Nitekim Yargıtay, son dönemlerde verdiği kararlarla ekonomik krizin yaşanmasını sözleşmenin uyarlanması açısından yeterli olmayacağını kabul etmiştir. Bununla birlikte ekonomik krizin ülkemizde uyarlama imkânı vermediği şeklinde anlaşılmaması gerekir. Zira ülkemizde yaşanan ekonomik krizler ileride yaşanacak krizlerin ve bunun sonucunda ortaya çıkacak durumların öngörülmesi anlamına gelmemektedir. Yargıtay’ın verdiği kararlarda ekonomik kriz iddiaları bu boyutta nitelendirilmediğinden bu yönde kararlar verilmiştir. Bu kararlardan dolayı her ekonomik krizin öngörülebilir olduğu düşünülemez.

2.3.3. Sözleşmenin Süresi

Öngörülemezlik şartının değerlendirilmesinde sözleşmenin süresi de önemlidir. Kısa süreli sözleşmelerde öngörülemezlik derecesi azalırken, sözleşme süresi arttıkça öngörülemezlik derecesi de artar. Yargıtay da özellikle son kararlarında sözleşmenin uyarlanması konusunda kısa süreli sözleşmeler ile uzun süreli sözleşmeleri bir tutmanın sözleşme serbestîsi ilkesi ile adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağını kabul etmektedir. Kısa süreli sözleşmelerde uyarlamanın mümkün olup olmadığı konusunda farklı görüşler mevcuttur.

Doktrinde bir görüşe göre, kısa süreli sözleşmelerde öngörme ihtimalinin yüksek olmasından dolayı uyarlama mümkün değildir.

Buna karşılık diğer görüşe göre, kısa süreli kira sözleşmelerinde hiçbir zaman öngörülemezlik şartının gerçekleşmeyeceğini iddia etmek yerinde değildir. Sözleşme süresinin kısa olması, sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumun ifayı aşırı derecede güçleştirmeyeceği anlamına gelmez. Kanaatimizce de kısa süreli sözleşmelerde de uyarlamanın mümkün olduğunu kabul etmek gerekir. Zira öngörülemezlik şartının kısa süreli sözleşmeler açısından gerçekleşmeyeceğini iddia etmenin doğru olmadığını düşünüyoruz. Yargıtay da kısa süreli sözleşmelerde uyarlamanın mümkün olduğuna karar vermiştir.

Kanaatimizce her ne kadar sözleşme süresinin kısa olması ilk bakışta öngörülemezlik kriterini etkiliyor gibi görünse de olağanüstü durumun bir anda ortaya çıkması ve bu nedenle de sonuçsal olarak sözleşmenin kısa veya uzun süreli olmasının bu duruma etki etmemesi nazara alındığında, süre sadece oluşan zarar miktarını etkiler; ancak öngörülemezliğe bir etkisi bulunmamaktadır.

2.4 Durum Değişikliğinin Uyarlama Talep Eden Taraftan Kaynaklanmaması

TBK m.138’de öngörülen diğer bir şart da durum değişikliğine uyarlama talep eden tarafın sebep olmamasıdır.

Doktrinde bir görüş, bu şartı kusur kavramı ile değerlendirmiştir. Buna göre olağanüstü durumun ortaya çıkmasında ilgili tarafın kusurunun bulunmaması gerektiği belirtilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce Yargıtay da “Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü olayların ortaya çıkmasında mağdur olduğunu iddia eden tarafın kusurunun bulunmaması gerekir. Uyarlama talep edenin kusuru var ise, uyarlama talebi dikkate alınmaz.” şeklinde karar vermiştir.

Doktrinde diğer görüşe göre, bu şartın değerlendirilmesinde ilgili tarafın kusurlu olup olmadığına bakılmaması gerekir. Sözleşmenin uyarlanması için sözleşmenin kuruluşu sırasında mevcut koşulların öngörülemez surette değişmesinden ilgili tarafın sorumlu tutulup tutulamaması yönünden değerlendirilmesi gerekir.

Üçüncü bir görüş ise bu şartı isnat edilebilirlik kavramı ile açıklamaktadır. Buna göre olağanüstü durumun ortaya çıkmasının uyarlama talep edene isnat edilememesi gerekir.

Kanaatimizce kusur ve isnat edilebilirlik kavramlarının kullanılması yerinde değildir. Burada olağanüstü durumun uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmaması kriteri yeterince açıktır. Kusur ve isnat edilebilirlik kavramları daha çok sorumluluk hukukunda zararın ve failin belirlenmesi kavramlarına işaret etmektedir ve aşırı ifa güçlüğü maddesinde kavramsal bir karşılığı bulunmamaktadır.

2.5 İfanın Beklenemezliği

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde belirtilen şartlardan biri de sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmiş olmasıdır. TBK m. 138’de belirtilen bu şart, ifanın beklenemezliği olarak adlandırılmaktadır. Belirtmek gerekir ki, sözleşme süresince yaşanan her zorluk sözleşmenin uyarlanması imkânı vermemektedir. Meydana çıkan durum değişikliğinin öyle bir boyuta ulaşması gerekir ki, aksini iddia etmek dürüstlük kuralına aykırı düşmelidir.

Yargıtay sözleşmenin uyarlanması için sözleşmenin ifasının çekilmez hale gelmesi kriterini getirmiştir.

2.5.1 İfanın Kiraya Verenden Beklenemezliği

Edimler arasında dengesizliğin aşırı olmaması halinde, sözleşmenin uyarlanması mümkün değildir. TBK m. 138 hükmünün lafzına bakıldığında, kira sözleşmesinde kiraya verenin, enflasyon karşısında kira bedelinin reel değerinin düştüğü durumlarda kira bedelinin uyarlanması davasını açamayacağı düşünülebilir. Zira burada kiraya verenin aşırı ifa güçlüğü içinde olmadığı söylenebilir. Bunun sebebi de “borçlunun aşırı ifa güçlüğü”, “edimler arası aşırı dengesizlik” ve “sözleşme ile izlenen amacın ortadan kalkması” yönündeki üç işlem temelinden sadece borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesinin uyarlama sebebi olarak TBK m. 138’de düzenlenmesidir. Ancak burada örtülü bir kanun boşluğunun varlığı kabul edilmelidir. Kanun boşluğunun varlığı kabul edildiğinde, edimler arasındaki aşırı orantısızlık nedeniyle işlem temelinin çöktüğü hallerde de uyarlama mümkün olacaktır. Dolayısıyla kiraya verenin, edimler arasındaki aşırı orantısızlık nedeniyle uyarlama davası açabileceğinin kabul edilmesi gerekir.

Yargıtay bir kararında, çevrede birden petrol istasyonlarının açılması ve petrol istasyonlarının karlılığının azalması nedeniyle sözleşme koşullarının kiracı aleyhine ağırlaştığını kabul etmemiştir.

Yargıtay başka bir kararında, ekonomik krizin üzerinden 3 yıl geçtikten sonra açılan uyarlama davasında, kira sözleşmesinin kiracı açısından çekilmez hal aldığını iddia edemeyeceğinden davanın reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

2.6 Borcun İfa Edilmemiş veya İfanın Aşırı Güçleşmesinden Doğan Hakların Saklı Tutularak İfa Edilmiş Olması

Sözleşmeden doğan edimin ifa edilmiş olması halinde sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olup olmadığı doktrinde tartışma konusu olmuştur.

Doktrinde bir görüşe göre, sözleşmenin uyarlanması için edimlerin ifa edilmemiş olması gerekir. Bu görüşe göre borcun ifa edilmiş olması, borcun ifasının güçleşmediğinin göstergesidir. Bu görüşü savunanlara göre, borçlunun borcunu ifa etmesi halinde borçlu hem borcun varlığını hem de değişen şartlara rağmen kendisinden ifanın beklenilebilir olduğunu kabul etmiş sayılır. Yargıtay da Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce sözleşmenin uyarlanması için edimlerin ifa edilmemiş olması gerektiğini kabul etmiştir.

Buna karşılık diğer görüş, borcun ifa edilmiş olmasının ifanın güçleşmediği anlamına gelmeyeceğini ifade etmektedir. Sözleşmenin uyarlanmasının alacaklı tarafından da talep edildiği düşünüldüğünde borcun ifasının, ifanın güçleşmediğini göstermeyeceğinin daha iyi anlaşılacağı ifade edilmektedir. Nitekim alacaklının edimini ifa etmeye çalışması ifanın onun için güçleşmediği anlamını taşımamaktadır. Zira kira sözleşmesinde kiraya veren kira konusunu kullandırma borcu altındadır. Bu durumda onun açısından ifanın güçleşmediği anlamı çıkarılmamalıdır. Yine bu görüşe göre, sözleşmenin uyarlanması için uyarlama talep eden taraf açısından uyarlanmamış edimin hangi tarihten itibaren dürüstlük kuralına göre beklenemez hale geldiğinin belirlenmesi gerekir.

Doktrinde bir diğer görüş ise, ifa edilmiş bir sözleşmenin ancak belirli şartlarla uyarlanabileceğini kabul etmiştir. Bu görüşe göre ancak ifanın ihtirazı kayıt ileri sürerek yapılması halinde sözleşmenin uyarlanması mümkündür.

TBK’nın 138. maddesi tüm bu tartışmaları ortadan kaldıracak şekilde “……borçlunun borcunu ya hiç ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.” düzenlemesini getirmiştir.

Bu nedenle artık ifa edilmiş kira borçları bakımından da geriye etkili olarak (hakların saklı tutulması halinde) sözleşmenin uyarlanması mümkün hale gelmiştir.

TBK m. 138’e göre ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan hakların saklı tutularak yapılması herhangi bir şekle bağlı değildir. İfanın aşırı güçleşmesinden doğan hakların saklı tutulması için ifa anında çekince ileri sürülmelidir. Bu yöndeki çekincenin ifa anında ileri sürülmesi gerekir. Aksi takdirde sözleşmenin uyarlanması mümkün değildir.Aşırı ifa güçlüğünden doğan hakların saklı tutulması beyanının sözleşme benzeri bir irade açıklaması olduğu ifade edilmiştir. Ayrıca bu hususun HMK m. 200 hükmü gereği senetle ispat edilmesi gerekir.

Doktrinde olağanüstü durum sebebiyle taraflardan birinin uyarlama talep edebilmesi için, alacaklı veya borçlu olarak temerrüde düşmemesi gerektiği ifade edilmiştir. Ancak temerrüde düşmede kusuru bulunmayan tarafın, temerrüde düşmüş olsa bile sözleşmenin uyarlanmasını talep edebileceği kabul edilmektedir.

TBK m.138’in şartları arasında borcu hiç ifa etmeme kriteri yer aldığından temerrüde ilişkin tartışmanın kanun maddesi karşısında artık pratik bir faydasının kalmadığı kanaatindeyiz.

2.7 Sözleşmede veya Kanunda Değişen Koşullara İlişkin Herhangi Bir Hükmün Bulunup Bulunmaması Meselesi

Sözleşme veya kanunda sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmede uyarlama boşluğundan söz edilir. Bu halde hâkimin, sözleşmede bulunan boşluğu doldurması ve kendi koyduğu kurallarla sözleşmeyi uyarlaması gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmede veya kanunda uyarlamaya ilişkin hüküm varsa, bu hükümlerin öncelikle uygulanması gerekir. Dolayısıyla sözleşmede veya kanunda bu konuda hüküm bulunmadığı takdirde somut olayın özellikleri dikkate alınarak ifanın sözleşmenin kurulduğu haliyle gerçekleştirilmesinin dürüstlük kuralı uyarınca beklenilebilir olup olmadığı değerlendirilecektir.

Sözleşmenin taraflarının sözleşmeye bir uyarlama hükmü koyması sözleşme serbestliği ilkesinin bir sonucudur. Sözleşmede veya yasal mevzuatta uyarlamaya ilişkin bir hükmün olması halinde uyarlamanın bu hükümler çerçevesinde yapılması gerekir.

Sözleşmeye olumlu ya da olumsuz uyarlama hükümleri konulabilir. Bu hükümlerle, taraflar sözleşmenin kurulması anındaki koşulların değişmesi halinde sözleşmenin uyarlanacağı konusunda anlaşır. Olumlu uyarlama hükümleri, sözleşmenin uyarlanması sonucunu doğuran hükümlerdir.

Olumlu uyarlama hükümleri genel nitelikte olabileceği gibi özel nitelikte de olabilir. Bu genel nitelikteki hükümlerle sözleşmenin uyarlanması ve uyarlamanın şartları genel ifadelerle belirtilir. “Sözleşmenin esasına ilişkin durumların temelden değişmesi” şekli de bir ifadeyle olumlu uyarlama hükmü getirilebilir. Bununla birlikte uyarlama hükümleri belli somut durumlara yönelik de olabilir. Uygulamada fiyat endeksine ilişkin olarak uyarlama hükümlerinin getirildiği görülmektedir. Ayrıca yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde, devalüasyon meydana gelmesi halinde kira bedelinin o günkü rayiç üzerinden belirlenecek Türk Lirası üzerinde dondurulacağına ilişkin kayıtlar olumlu uyarlama kuralları arasında yer alır. Yargıtay da bir kararında, uzun süreli kira sözleşmesinde, kira bedelinin her yıl için ayrı ayrı belirlendiği sözleşme hükmünü uyarlama hükmü olarak kabul etmiştir.

Kanaatimizce bu karar TBK m.138’in ihdasından önce verildiğinden Yargıtay bu yönde karar vermiştir; aksi halde somut karar bakımından TBK m.138’in şartlarının oluşmadığı ve EBK döneminde böyle bir hüküm bulunmadığından MK m.2 temelli karar verilmiştir.

Taraflar akdedilen sözleşmeye olumlu uyarlama hükümleri koyabildiği gibi olumsuz uyarlama hükümleri de koyabilir. Bu halde taraflar sözleşmeye olumsuz uyarlama hükmü koyarak sözleşmenin değişen şartlar karşısında uyarlanmayacağını kararlaştırabilir. Bu hükümlerle taraflar, sözleşmenin kurulması anında var olan koşulların değişmesi halinde sözleşmenin uyarlanmayacağı konusunda anlaşırlar. Bu halde sözleşme kurulduğu andaki şartlarla ayakta kalmaya devam eder.

Yukarıda belirttiğimiz şekilde sözleşmenin akdedilmesi sırasında henüz mevcut olmayan bir durum için tarafların mutlak iradesinin bulunmasının hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağı kanısıyla sözleşmede uyarlama yapılamayacağına dair bir hüküm bulunsa da MK. m.2 çerçevesinde mahkeme tarafından uyarlama yapılabileceği kanaatindeyiz.

Nitekim Yargıtay, tarafların kararlaştırdıkları olumlu veya olumsuz uyarlama hükümlerinin bulunmasına rağmen genel ilkeler çerçevesinde sözleşmenin uyarlanabileceğini kabul etmektedir. Bazı hallerde sözleşmede kararlaştırılan edimin ifasının ağırlaşmış olması karşısında sözleşmede bulunan uyarlama hükümlerine dayanmanın hakkın kötüye kullanılması sayılacağı kabul edilmiştir. Bu hallerde edimler arası aşırı bir orantısızlık mevcut ise, sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olduğu belirtilmiştir.Görüleceği üzere Yargıtay da MK m.2 kriterini esas almıştır.

3.UYARLAMA DAVASI

3.1 Sözleşmenin Uyarlanmasının Hâkimden Talep Edilmesi

TBK’nın 138. Maddesinde uyarlamanın şartları sayıldıktan sonra “……………..borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde borçlunun ilk etapta hâkimin müdahalesini isteyebileceği, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmiştir.

Doktrinde bir görüşe göre, sözleşmenin uyarlanması yenilik doğuran bir haktır ve mutlaka hâkimden istenmesi şart değildir. Zira TBK m. 138 hükmünde iki sonuç öngörülmüştür. Bunlardan biri sözleşmenin uyarlanması, diğeri sözleşmenin sona erdirilmesidir. Sözleşmeden dönme yenilik doğuran haklardandır ve bunun için mahkemede dava açılması zorunlu değildir. Bu açıdan bakıldığında TBK m. 138 hükmünün lafzından sözleşmenin uyarlanmasının hâkimden istenebileceği, sözleşmeden dönme için böyle bir zorunluluğun olmadığı anlaşılmaktadır. Nitekim TBK m. 138 hükmünün sonuçlarının birbirinden farklı hukuki nitelikte olduğunun kabul edilmesinin çelişkili olduğu ifade edilmiştir. Yine sözleşmeden dönme sonucu sözleşmenin uyarlanmasından daha ağır niteliktedir. Sözleşmeden dönme hakkı mahkeme önüne getirilmeden kullanılabilirken, sözleşmenin uyarlanmasının hâkimden istenmesi zıtlık olarak değerlendirilmektedir. Bu görüşe göre TBK m. 138’de düzenlenen iki sonuç arasında kökten bir farklılık bulunmamaktadır. Sözleşmeden dönme aslında sözleşmenin uyarlanmasının en ağır şeklidir. Keza sözleşmeden dönme “sıfıra uyarlama” olarak tanımlanmıştır. Ayrıca bu görüşe gerekçe olarak TBK m. 480/f.2 hükmünün gerekçesi de gösterilmektedir. Zira hükmün gerekçesinde uyarlama hakkının mutlaka dava yoluyla kullanılması zorunlu olmayan yenilik doğuran hak olduğu belirtilmiştir. Bu nedenle sözleşmenin uyarlanmasının yenilik doğuran hak olduğu ve mutlaka hâkimden talep edilmesinin zorunlu olmadığı kabul edilmektedir.

Bu konuda doktrinde diğer görüşe göre ise, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması hâkimden istenmelidir. Bu görüşe göre, sözleşme tarafları mahkemeye başvurarak sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir. Hâkim, durumun özelliğini göz önünde tutarak sözleşmenin uyarlanmasına karar verebilir. Bu görüşe göre, tarafların sözleşmenin uyarlanması konusunda bir yetkisi bulunmamaktadır. Sözleşmenin uyarlanması ancak hâkim kararıyla mümkündür.

Kanımızca TBK m.138’deki sözleşmenin uyarlanması hakkının mahkemeye başvurmak suretiyle kullanılması gerekir, zira bu tespit hem TBK m.138’in lafzında hem de ratio legisinde yer almaktadır. Ayrıca sözleşmeden dönme veya sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkının kullanılabilmesi taraflar arasındaki menfaat dengesinin bozulup bozulmadığının ve TBK M.138’deki şartların sağlanıp sağlanmadığını objektif bir inceleme sonucu belirlenmesi ile mümkündür. Bu nedenle yenilik doğurucu irade beyanı ile bu hakkın tek taraflı olarak kullanılması mümkün değildir.

3.2 Uyarlama Davasının Hukuki Niteliği

Uyarlama davasının hukuki niteliği konusunda doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Bir görüşegöre, uyarlama hakkı yenilik doğuran bir hak olup mahkeme dışında da kullanılabilir. Olağanüstü durumlar karşısında uyarlama talep eden taraf, yenilik doğuran beyanda bulunmadan uyarlama davası açmış ise, dava dilekçesinin tebliği ile uyarlama hakkı kullanılmış olur. Bu durumda hâkimin vereceği karar tespit hükmünden ibarettir. Buna karşılık diğer bir görüş ise, uyarlama hakkının yenilik doğuran bir hak olduğunu kabul etmekle beraber sözleşmenin uyarlanmasının dava açılması suretiyle talep edilmesi halinde mahkemece verilecek kararın inşai nitelikte olduğunu ifade etmektedir.

Kanaatimizce de mahkeme kararı ile sözleşmenin uyarlanması nedeniyle açılan davanın inşai bir dava olarak kabul edilmesi gerekir. Bu durumun gerekçesi 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun tespit davası (m.106) ve inşai dava (m.108) hakkındaki hükümleridir.

Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilebilirken; inşai dava ile mahkemeden, yeni bir hukuki durum yaratılması veya mevcut bir hukuki durumun içeriğinin değiştirilmesi yahut onun ortadan kaldırılması talep edilir.

Bu nedenle sözleşme şartlarının uyarlanması talebiyle açılan davanın inşai dava olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

3.3 Uyarlama Davasının Tarafları

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinin lafzına bakıldığında sözleşmenin uyarlanması hakkının sadece borçluya ait olduğu anlaşılabilir; ancak değişen koşullar nedeniyle mağdur olan taraf borçlu olabileceği gibi alacaklı da olabilir. Türk hukukunda sözleşmenin uyarlanmasının alacaklı tarafından da talep edilebileceği kabul edildiğinden hükümdeki “borçlu” ifadesinin yerinde olmadığı ve “borçlu” ifadesinin yerine “mağdur” ifadesinin kullanılmasının daha doğru olacağı ifade edilmiştir.

Kira sözleşmelerinin uyarlanması bakımından uyarlama talepleri genellikle kiracı tarafından gündeme getirilmiş olsa da kiraya verenlerin uyarlama talep etmeleri mümkündür. Her ne kadar hükümde borçlu ifadesine yer verilmiş olsa da kiraya veren tarafından uyarlama talep edilmesine engel bulunmamaktadır.

Kanımızca da bu maddedeki uyarlama talep hakkının sadece kiracı tarafından kullanılabileceğini kabul etmek mümkün değildir. Zira kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğundan kiracı karşısında kiraya verenin de kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlarını ifa etmekte güçsüzlüğe düştüğü pekâlâ söylenebilir.

Hatta Yargıtay tarafından TBK m.138 hükmünün uygulanmasında kiraya veren lehine kararlar da mevcuttur. Kira bedelinin uyarlanması, kiracı açısından genelde dövize endeksli kira sözleşmesinde yabancı parada yaşanan olağanüstü değişikliklerden kaynaklanmaktadır. Kiraya veren açısından ise, uzun süreli kira sözleşmesinde kiralanan yerin değerinin önceden öngörülemeyen olağanüstü bir nedenle artmasından kaynaklanmaktadır.

3.4 Uyarlama Davası Açılmadan Önce Sözleşmenin Yeniden Müzakeresinin Taraflar İçin Zorunlu Olup Olmadığı

Sözleşmenin uyarlanması konusunda kabul edilen sonuçlardan biri de sözleşmenin yeniden müzakeresidir.

TBK’nın 138. maddesinde sözleşmenin yeniden müzakeresi ile ilgili hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay kararlarına bakıldığında da sözleşmenin yeniden müzakere edilmesi gerektiğine yönelik bir karar bulunmamaktadır.

Doktrinde Gürsoy, olağanüstü durum değişikliği sonucunda mağdur olduğunu iddia eden tarafın, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yenilik doğuran hakkı kullanmadan önce karşı tarafa bir uzlaşma teklifinde bulunması gerektiğini ifade etmiştir; ancak uzlaşma talebinin reddedileceğinin kesin olduğu hallerde veya uzlaşmanın mümkün olmayacak kadar ifanın ağırlaşmış olması halinde, mağdur tarafın bu bildirimde bulunmamasının mazur görülebildiği ifade edilmiştir.

Bu konuda Baysal, TBK m. 138 hükmünün yeniden müzakereyi dışlamadığını ifade etmektedir. Yazar, bu konuda bir kanun boşluğu bulunduğunu ve bu boşluğun dürüstlük kuralı uyarınca yeniden müzakere ödevinin varlığının kabul edilmesi ile doldurulması gerektiğini ifade etmektedir. Zira yeniden müzakerede bulunmak dürüstlük kuralının sonucudur. TBK m. 138 hükmünün temeli dürüstlük kuralı oluşturduğundan, tarafların yeniden müzakerede bulunması gerekir. Buna göre, sözleşmenin uyarlanmasını isteyen tarafın ortaya çıkan olağanüstü durumu ve olağanüstü durumun sözleşmeye etkisini karşı tarafa bildirmesi gerekir.

Kanaatimizce uyarlamaya ilişkin mahkemeden talepte bulunmadan önce tarafların MK. m.2 çerçevesinde müzakerede bulunması çoğu zaman pratikte mümkün olmayacaktır. Zira taraflar arasında böyle bir anlaşma zemini olduğu takdirde uyarlama davasının açılmasına zaten gerek kalmaz. Bu nedenle müzakerenin bir ön şart olarak görülmesi kanımızca mümkün değildir.

3.5 Uyarlama Davasının Açılma Zamanı

Kira bedelinin belirlenmesi davasından farklı olarak uyarlama davasının açılma zamanı ile ilgili Türk Borçlar Kanunu’nda bir hüküm bulunmamaktadır. Uyarlama davası olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonra herhangi bir zamanda açılabilir.Buna karşılık olarak doktrinde olağanüstü durumun ortaya çıkmasından itibaren uzun bir süre geçmeden uyarlama davasının açılması gerektiği belirtilmiştir. Zira bu durumda ifanın beklenemez olmadığının kabul edilmesi gerekir. İnceoğlu da bu görüşe katılmakla birlikte bu konuda değerlendirme yapılırken katı yaklaşımlardan sakınmak gerektiğini ifade etmektedir.

Özellikle kiracının dava açmadan önce kiraya verenle uzlaşma yolları denemesi ve uzlaşma sağlanamaması halinde belli bir süre geçmektedir.

Yazar, uzlaşma amacıyla geçirilen bu süre göz önüne alındığında iyiniyetli kiracıların cezalandırılmaması gerektiğini ifade etmiştir.

Kanımızca süre bakımından somut olay adaletine göre, MK m.2 göz önünde bulundurularak karar verilmelidir.

Sözleşmenin sona ermesinin ardından geçmiş dönemler için uyarlama davası açılıp açılamayacağının da üzerinde durulması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce uyarlama davası Yargıtay uygulamalarıyla hukukumuzda yer edinmiştir. Bu konuda Yargıtay, uyarlamanın ancak ileriye etkili olabileceğini kabul etmiştir. Ancak TBK m. 138 hükmünde aşırı ifa güçlüğünden doğan hakların saklı tutularak ifa yapılabilmesini kabul etmiştir. Hükümle birlikte uyarlama davasının geriye etkili olabileceği kabul edilmiştir.Buna karşılık doktrinde bir görüş, TBK m. 138 hükmüne rağmen sözleşmenin sona ermesinden sonra uyarlamanın mümkün olmadığını kabul etmektedir. Bunun tek istisnasının uyarlama davasının açıldıktan sonra sözleşmenin sona ermesi olduğu ifade edilmektedir. Diğer görüşe göre ise, TBK m. 138’in tanıdığı imkân karşısında bu görüşe katılmak mümkün değildir. Buna göre aşırı ifa güçlüğünden doğan hakların saklı tutularak ifa edilmesi halinde, sözleşmenin feshinden sonra da geriye etkili olarak uyarlama davası açmak mümkündür.

Kanaatimizce de ikinci görüş yerindedir; zira yasal düzenleme son derece açıktır.

3.6 Uyarlama Kararının Hangi Hususlarda Verilebileceği Hakkında

Kira sözleşmelerinde uyarlamaya ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra sözleşmenin kira bedeli dışındaki diğer şartları hakkında uyarlama kararı verilmesine hukuki bir engel bulunmamaktadır. Hâkimin kira sözleşmesinin süresine ilişkin uyarlama kararı vermesi mümkündür. Bu konuda kira sözleşmesinin süresinin uzatılmasına veya kısaltılmasına ilişkin uyarlama kararı verebilir.

818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde Yargıtay, kira sözleşmelerinde uyarlamanın sadece kira bedeline ilişkin olabileceğini kabul etmiştir. Yargıtay’ın bu tutumunu değiştirmesi beklenmektedir; ancak Yargıtay yakın tarihli bir kararında kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartında uyarlama yapılamayacağını belirtmiştir.

Kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin uyarlanması önünde hukuki engel bulunmasa da uygulamada kira sözleşmelerinin uyarlanması kira bedeline ilişkindir. Hâkimin sözleşme şartları ile olağanüstü koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, edimler arasındaki dengeyi de gözeterek dürüstlük kuralına ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemesi gerekir. Bir tarafın zararına olacak şekilde uyarlama kararı verilemez.Bununla birlikte uyarlama talep eden taraf uyarlamanın sözleşmenin hangi koşullarında yapılması gerektiğini hâkime bildirse dahi, hâkimin sözleşmenin talep edilenler dışındaki koşullarında da uyarlama yapabileceği kabul edilmektedir.

Kanımızca sadece kira bedeline ilişkin uyarlama yapılmasının sebebi sözleşme serbestisi ilkesine müdahalenin minimum ölçüde tutulmak istenmesidir.

3.7 Kira Sözleşmesinin Covid-19 Nedeniyle Uyarlanması

Kira sözleşmesinin Covid 19 nedeniyle oluşan aşırı ifa güçlüğü sebebiyle doğrudan uyarlanması kanımızca mümkün değildir.

Zira Covid 19 küresel bir salgın olmakla birlikte salgın herkesin üzerinde aynı etkileri yaratmamıştır.

Bu noktada Covid 19 salgını süresince çalışmaya ara vermeyen ve hatta çalışması çok daha yoğun hale gelen elektronik ticaret yapan firmaların, marketlerin, eczanelerin, özel hastanelerin, maske ve ilaç üreticilerinin ve bunun gibi pandeminin iş sürecini artırdığı kişilerin kira bedelinin uyarlanmasına yönelik taleplerinin sırf Covid 19’un öngörülemezliği nedeniyle kabul olması yasanın konuluş amacına aykırıdır.

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması konusundaki yaklaşım Covid 19’un borçlunun (kiracı/kiraya veren) ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesidir. Bu durumun işyerindeki faaliyetin azalmasının somut ve denetime elverişli şekilde ispat edilmesi halinde söz konusu olabileceği kanısındayız. Örneğin lahmacun satan bir restoranın fiilen restorana gelip yemek yiyen kişi sayısında azalma yaşamasıyla birlikte gel-al ve paket servis uygulaması sonucu satış ve karı değişmediyse ve daha az müşteri gelmesinden dolayı elektrik, su ve diğer masraflarda azalma ve personel istihdamında düşüş varsa bu durumda artık kira sözleşmesi anlamında ifanın kendisinden beklenememesi söz konusu olmamalıdır.

Bu konuda Bursa Bölge Adliye Mahkemesi kira bedelinin uyarlanması hususunda verdiği güncel kararında kira bedelinin uyarlanmasını bir ihtiyati tedbir kararı olarak kabul etmiştir.

Bu karar “Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK'nın "Durum ve koşulların değişmesi sebebiyle tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması" başlıklı 396/1 maddesinde "Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir. " düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.

Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Ancak salgın süresince restaurant olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

HMK 353/1-b-2 maddesinde "Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise" Bölge Adliye Mahkemesince "düzelterek yeniden esas hakkında" hüküm kurulacağı düzenlenmiştir.

Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce dosya üzerinden tamamlanması mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ihtiyati tedbir talebi hakkında dairemizce hüküm kurulması gerekmiştir.” şeklindedir.

Kanımızca somut dava bakımından neden kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin karara ulaşıldığı gerekçelendirilememiştir. Mahkemece, yapılan işin restoranın satış performansını tevsik eden belgeleri isteyerek sözleşmenin Ocak 2020’de başladığı göz önünde bulundurularak pandemi öncesi ve sonrası satış ve masrafların karşılaştırılması yoluyla bir sonuca varmak ve salt olarak pandeminin olumsuz etkiler yaratacağı ihtimalinden hareket etmemektir. Ayrıca 30.06.2020 tarihine kadar tahliye yasağı bulunduğundan telafisi güç ve imkânsız bir zarara uğrama kıstasının da olayda bulunmadığı düşüncesindeyiz.

4.Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi ile Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Arasındaki İlişki

Kira sözleşmelerinin önemli sebeple feshi (TBK m. 331) ile TBK m. 138 hükmü arasındaki ilişkiye de değinilmesi gerekir.

Zira kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi TBK m. 331 hükmü “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. (2) Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” şeklinde düzenlenmiştir.

Hem TBK m. 138 hükmünde hem de TBK m. 331 hükmünde sözleşmenin kurulması sırasında önceden öngörülemeyen bir durum değişikliği nedeniyle taraflardan birinin sözleşmeye devam etmesi dürüstlük kuralı uyarınca beklenemez hale gelmektedir. Ayrıca her iki hükümde de feshe dayanan tarafın kusurlu olmaması gerekir. Doktrinde bu hükmün TBK m. 138 hükmünün özel bir uygulaması olduğu kabul edilmektedir.

Bu durumda kiracı veya kiraya verenin TBK m. 331 hükmü gereği sözleşmenin önemli sebeple feshi yerine kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edip edemeyeceği üzerinde durulmalıdır. TBK m. 331 hükmü, sözleşmenin uyarlanmasını öngörmemekte, sadece fesih imkânı tanımaktadır. Doktrinde bir görüşe göre böyle bir durumda TBK m. 138’in önemli sebeple feshe göre öncelikli olarak uygulanması gerekir. Zira sözleşmenin uyarlanması mümkün olduğu sürece sözleşmenin feshinin gündeme gelmemesi gerekir. Dolayısıyla TBK m. 331 hükmünün uyarlama taleplerinin önüne geçtiğini kabul etmek doğru bir yaklaşım olmayacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesi taraflarının, TBK m. 331 hükmü uyarınca önemli sebeple fesih yoluna gitmek yerine kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebileceği ifade edilmektedir. TBK m. 331 hükmünün uygulama alanına giren hallerde sözleşmenin feshi yerine uyarlama yoluna gitmenin Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmelerin ayakta tutulmasına yönelik yaklaşımına daha uygun olduğu ifade edilmektedir.

Kira sözleşmesinin taraflarının kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep etmek yerine TBK m. 331 uyarınca fesih bildiriminde bulunmalarının mümkün olup olmadığı üzerinde de durulması gerekir. Sonradan ortaya çıkan durumlar nedeniyle sözleşmenin feshi son çare olarak uygulanmalıdır. Bu durumda kira sözleşmesi taraflarından birinin TBK m. 331 uyarınca fesih yoluna gitmesi halinde, karşı taraf sözleşmenin uyarlanması konusunda itirazda bulunursa, hâkimin uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine bakarak, feshin şartları gerçekleşmemişse kira sözleşmesini uyarlaması gerekir. Ancak tarafların her ikisinin de uyarlama talep etmemesi halinde kira sözleşmesinin uyarlanması mümkün değildir. Bu halde hâkimin TBK m. 331’de aranan şartları inceleyerek duruma göre karar vermesi gerekir.

Uygulamada karşılaşılması zor bir durum olsa da kira bedelinde yapılacak uyarlamanın TBK m. 331 hükmündeki çekilmezlik unsurunu ortadan kaldırdığı hallerde, kira sözleşmesinin feshi yerine uyarlama yoluna gitmek Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmelerin ayakta tutulmasına yönelik yaklaşımına daha uygundur.

Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi açısından TBK m. 331 hükmü yerine TBK m. 138 hükmüne dayanmanın mümkün olup olmadığı da tartışma konusu olmuştur. Doktrinde bir görüşe göre, TBK m. 138 uyarınca da bir denkleştirme, hakkaniyet bedeli ödenmesinin gerektiği ifade edildiğinden bu iki hükmün yarışmasında sakınca bulunmadığı kabul edilmiştir. Buna karşılık diğer görüşe göre ise, TBK m. 331 hükmü yerine TBK m. 138 hükmüne dayanarak kira sözleşmesinin feshini talep etmek mümkün değildir. Çünkü TBK m. 331 hükmünde düzenlenen fesih, TBK m. 138 hükmünde düzenlenmiş feshin özel halidir. Ayrıca TBK m. 331 hükmünde, sözleşmeyi feshedenin karşı tarafa denkleştirme bedeli ödeyeceği öngörülmüştür. TBK m. 138 uyarınca denkleştirme bedeli ödenmeyeceği için, sözleşmenin aşırı ifa güçlüğüne dayanarak feshedilmesi, TBK m. 331 hükmündeki sorumluluğun boşa çıkarılması sonucunu doğurur. Dolayısıyla kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan durum değişikliği nedeniyle kira sözleşmesi taraflardan biri için çekilmez hale gelmiş ve uyarlama mümkün değil ise, kira sözleşmesi TBK m. 331 uyarınca feshedilmelidir. Diğer bir deyişle, işlem temelinin çökmesini sağlayan olgu her iki hükmün uygulama alanına giriyorsa, bu durumda ilgili taraf ya TBK m. 138 uyarınca kira sözleşmesinin uyarlanmasını ya da TBK m. 331 uyarınca kira sözleşmesinin feshini talep edebilir. Sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmaması halinde kira sözleşmesinin TBK m. 331’e dayanarak feshedilmesi gerekir.

Kanımızca TBK m.138 ve 331 farklı şartların gerçekleşmesi halinde hüküm ve sonuç doğuracaktır. Zira en başta hükümlerin lafzına bakıldığında 138. madde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi” şart olarak kabul edilmişken TBK m.331’de “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığını” şart olarak kabul etmiştir.

Buradaki en önemli fark 331’deki önemli sebebin borçludan kaynaklanmaması kıstasına yer verilmemesidir. Ayrıca TBK m.138’deki öngörülemezlik unsuruna da TBK m.331’de yer verilmediğinin tespit edilmesi gerekir. TBK m.331’in TBK m.138’in özel bir görünümü olduğu görüşüne hükmün uygulama şartlarının farklı olması nedeniyle katılmadığımızı belirtmek isteriz.

5.TBK m.138’in Zapt Hükümleriyle Karşılaştırılması

TBK’da kira sözleşmesine yönelik zapt hükmü 309. maddede “Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.” şeklinde belirtilmiştir.

Bu durumda TBK m.138’in kiraya veren tarafından ifa güçsüzlüğü oluşması halinde ne şekilde değerlendirileceğinden hareket etmek gerekecektir. Zira zapt halinde kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan borcunun gereği gibi ifa edememesi söz konusu olabilir.

Kanımızca zapt ve aşırı ifa güçlüğü maddelerinin birlikte uygulama alanı bulması her zaman mümkün değildir. Zira bu durumda kiraya veren bakımından bir öngörülemezliğin oluştuğunu söylemek kanundan doğan borçlar dışında pek mümkün değildir. Ayrıca TBK m.138’de “borçludan kaynaklanmama şartının” bu bahse uygulanması halinde kiraya verenin zapta sebep olacak bir davranışta bulunması gerekir.

Ayrıca kiraya verenin kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede kiraya veren aleyhine değiştirmesi gerekecektir ki kiraya verenle zapt iddiasında bulunan arasındaki hukuki ilişki kiracıyı bağlamamaktadır.

Son olarak kiraya verenin borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir. İfaya başlanılmaması mümkünse de kira sözleşmesinde belirli bir ücret karşılığında kullanma ve yararlanma hakkının bırakılmasının ne şekilde hak saklı tutularak gerçekleştirileceği izaha muhtaçtır.

6.TBK m.138’in Ayıp Hükümleriyle Karşılaştırılması

Ayıp, sözleşme konusu şeyin uygun surette kullanılmasını önemli ölçüde güçleştiren veya ortadan kaldıran ya da kullanım değerini azaltan eksiklikler; başka bir deyişle sözleşme konusu şeyde mevcut olduğuna güvenilen, maddi, hukuki ve ekonomik niteliğin eksikliği olarak tanımlanmaktadır.

Açık ayıplar ilk bakışta olağan bir inceleme ile anlaşılabilen ayıplardır. Buna karşılık ilk bakışta görünmeyen ancak daha sonra anlaşılan ayıplar ise gizli ayıp niteliğindedir.

Yargıtay Kararları’na göre bu ayrım, ayıbın malın teslimi anında açıkça görünebilecek bir özellikte olup olmadığına göre yapılabilir.

Hukuki ayıp ise sözleşmede belirtilen nitelikte malın kullanımının veya maldan yararlanmanın hukuki bir sebeple engellenmesidir. Örneğin, bir kira ilişkisinde kiracının yapı kullanım izin belgesi olmayan bir bina için sözleşme yapması durumunda hukuki ayıp söz konusu olacaktır.

Hukuki ayıp, kamu hukuku veya özel hukuk kaynaklı olabilir. Hukuki ayıba örnek olarak; satılan malın hukuka ayrı bir marka taşıması, meydana getirilen eserin başkasının telif haklarını ihlal etmesi gibi haller de gösterilebilir.

Kiraya verenin kiralananı, sözleşmede amaçlanan “kullanıma elverişli bulundurma” yükümlülüğü, ayıbın niteliğinin tespiti açısından belirleyicidir. Bu aykırı davranış teslim esnasında veya sonradan ortaya çıkabilir. Kiracının borçlunun temerrüdü veya kira konusu eşyanın sonradan ayıplı hale gelmesi hükümlerine başvurabilmesi için ayıp, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanımını ortadan kaldıracak derecede önemli olmalıdır. Olağan nitelikte sayılan ayıplar için ise kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıp hükümlerine başvurulabilir. Ayıbın ihbarı açısından, kiracının, ayıbı gecikmeksizin bildirme yükümlülüğü vardır. Satış sözleşmelerinden farklı olarak, ihbar külfeti belli bir süre ile sınırlı değildir. Kiracının bildirim yükümlülüğü gizli ayıpları da kapsar. Kiralayanın tekeffül borcundan bahsedebilmek için bir kusurun varlığı aranmamaktadır. Yani kiracı seçimlik haklarını bir kusur ispatı gerekmeksizin kullanabilecektir. Tazminat için kiraya verenin kusuru aranır.

Ayıplar ya teslim anında mevcuttur ya da kira süresi içinde ortaya çıkar. Kira konusu eşyanın önemli ayıplarla teslimi halinde TBK m.304’e göre kiracının elinde iki hak vardır: Buna göre kiracı borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir.

TBK m.301’e göre teslim, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak gerçekleştirilmelidir; ancak kira ilişkisi, satış ilişkisinden farklı olarak mülkiyet naklini içermediğinden, sonradan ortaya çıkan ayıplar için de TBK uyarınca, kiraya verenin sorumluluğuna gidilecektir. Kira ilişkisinin özelliği bunu gerektirir. Bu nedenle TBK m.305’e göre devam eden kira ilişkisi sırasında oluşabilecek ayıplar için TBK hüküm getirmiştir. Üstelik teslimden sonra meydana gelen bu sorumluluk için kiraya verenin kusuru aranmaz.

Bu hükümlerin TBK m.138 ile karşılaştırması yapıldığında TBK m.138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum” söz konusu iken ayıbın olağanüstü nitelikte olmasına gerek yoktur. “Borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması” kriteri aşırı ifa güçlüğünde varken ayıbın ortaya çıkması kiraya verenden kaynaklanabilir.

“İfanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirilmesi” ise ayıp bakımından hüküm ve sonuç ifade etmez. Zira ayıbın mutlaka borçlunun kusuruna bağlı olması gerekmez. Bu durumda dürüstlük kuralı gereğince bir ifa engeli olduğunu söylemek hakkaniyete uygun değildir.

Ayıp hükümlerinin mutlaka dava yoluyla ileri sürülmesi kanunun lafzında aranmamıştır ve ayıbın giderilmesi halinde hukuki ilişkinin devamı mümkün olacakken kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanması halinde aynı durumdan söz edilemeyecektir.

SONUÇ

Uyarlamaya ilişkin maddenin emredici hüküm teşkil edip etmediği tartışma konusudur. Özellikle sözleşmede uyarlamaya ilişkin madde olması halinde bu maddenin TMK m.2 uyarınca değerlendirilmesi gerekecektir.

Aşırı ifa güçlüğü maddesinin zaman bakımından uygulanmasına bakıldığında 6101 sayılı Kanun, doktrin ve Yargıtay Kararlarında temyiz aşamasında dahi bu maddenin uygulanması mümkündür.

Uyarlama için ilk şart sözleşmenin kurulmasından sonraki durum değişikliğidir. Olağanüstü durumun kira sözleşmesi üzerinde etkisinin olması ve öngörülmez olması ve öngörülmezliğin sözleşmenin kurulması anındaki şartlara göre belirlenmesi gerekir. Sözleşme süresinin öngörülmezliğe etkisi de makalede tartışılmış ve aralarında doğrudan bir bağlantı olmadığı tespiti yapılmıştır. Bir diğer şart ise durum değişikliğinin uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmamasıdır. İfanın oluşan öngörülmez şartlar yüzünden beklenemez hale gelmesi de bir diğer şarttır.

Burada önemle belirtmek isteriz ki aşırı ifa güçlüğü hem kiraya veren hem de kiracı tarafından başvurulabilecek bir hukuki müessesidir. Aşırı ifa güçlüğü maddesinin uygulanabilmesi için son şart ise borcun ifa edilmemiş veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan hakların saklı tutularak ifa edilmiş olmasıdır.

Makalede ayrıca uyarlama hakkının yenilik doğurucu bir beyanla mı yoksa mutlaka dava yoluyla mı kullanılması gerektiği tartışılmış; hükmün lafzından ve ratio legisinden da yola çıkarak dava yoluyla kullanılması gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Uyarlama davası ile mahkemeden yeni bir durum yaratılması talep edildiğinden uyarlama davasının niteliğinin inşai dava olarak kabul edilmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Uyarlama davasında davacının hem kiracı hem de kiraya veren olabileceğini kabul etmek isabetlidir.

Uyarlama davası açılmadan önce tarafların sözleşme hakkında müzakere edip etmemesi gerektiği de tartışmalı bir konu olup TMK m.2 gereğince bu durumun taraflardan beklenebileceği söylense de bu durumun bir zorunluluk olmasını öngören herhangi bir hukuk kuralı bulunmamaktadır. Biz de bu görüşe iştirak ediyoruz.

Uyarlama davasının açılma zamanı hakkında hukukumuzda net bir hüküm bulunmamakla birlikte TBK m.138’deki şartların sağlanması halinde uyarlama talebinin dürüstlük kuralı çerçevesinde yapılması gereklidir.

Uyarlama kararının sadece kira bedeli konusunda verilebileceğine dair genel kanıyı haklı gösterebilecek bir hukuki düzenleme bulunmamakla birlikte doktrin ve yargı kararları bu yöndedir.

Kira sözleşmesinin Covid-19 nedeniyle uyarlanması meselesine bakıldığında ise Covid-19’un öngörülemezlik kriterini karşıladığı söylense de somut olaya göre TBK m.138’in şartlarının irdelenmesi gerekir. Bu konuda daha somut içtihatlar zamanla gündeme gelecektir.

Kira sözleşmesinin önemli nedenle feshi ve aşırı ifa güçlüğü maddesi arasındaki ilişkiye bakıldığında TBK m.138 ve 331 farklı şartların gerçekleşmesi halinde hüküm ve sonuç doğuracaktır. Zira en başta hükümlerin lafzına bakıldığında 138. madde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi” şart olarak kabul edilmişken TBK m.331’de “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığını” şart olarak kabul etmiştir.

Buradaki en önemli fark 331’deki önemli sebebin borçludan kaynaklanmaması kıstasına yer verilmemesidir. Bu halde eğer tarafların sebep olduğu önemli bir durum söz konusu ise artık TBK m.331’e gitmek gerekecektir. Ayrıca TBK m.138’deki öngörülemezlik unsuruna da TBK m.331’de yer verilmediğinin tespit edilmesi gerekir.

Zapt ve aşırı ifa güçlüğü maddelerinin birlikte uygulama alanı bulması her zaman mümkün değildir. Zira bu durumda kiraya veren bakımından bir öngörülemezliğin oluştuğunu söylemek kanundan doğan borçlar dışında pek mümkün değildir. Ayrıca TBK m.138’de “borçludan kaynaklanmama şartının” bu bahse uygulanması halinde kiraya verenin zapta sebep olacak bir davranışta bulunması gerekir.

Ayıp hükümlerinin TBK m.138 ile karşılaştırması yapıldığında TBK m.138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum” söz konusu iken ayıbın olağanüstü nitelikte olmasına gerek yoktur. “Borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması” kriteri aşırı ifa güçlüğünde varken ayıbın ortaya çıkması kiraya verenden kaynaklanabilir.

KAYNAKÇA

Akyol, Şener, Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı, 2. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2006 (Dürüstlük Kuralı).

Altınok Ormancı, Pınar, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2011.

Antalya, O. Gökhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 3, Legal Kitabevi, İstanbul, 2017.

Aral, Fahrettin/Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), 11. Baskı, Yetkin Yayınları, İstanbul, 2015.

Arat, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2006.

Atamer, Yeşim, Uluslararası Satım Sözleşmelerine İlişkin Birleşmiş Milletler Antlaşması (CISG) Uyarınca Satıcının Yükümlülükleri ve Sözleşmeye Aykırılığın Sonuçları, Beta Yayınevi, İstanbul, 2005 (Sözleşmeye Aykırılığın Sonuçları).

Atamer, Yeşim M., “Revize Edilmiş Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’na İlişkin Değerlendirme ve Teklifler”, Hukuki Perspektifler Dergisi, S. 6, Mayıs 2006.

Ayan, Nurşen, “Taşınır Satımında Satıcının Kanundan Doğan Ayıba Karşı Tekeffül Borcu”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1, Konya 2007

Aydın, Gülşah, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2013.

Aydoğdu, Murat/Kahveci, Nalan, Türk Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), 3. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2017.

Başbuğ, Aydın, İş Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Beta Yayınevi, İstanbul, 2007.

Baygın, Cem, Yabancı Para Üzerinden Borçlanmalar ve Hukuki Sonuçları, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 1997.

Baysal, Başak, “Aşırı İfa Güçlüğü”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu Makaleler- Tebliğler, Derleyen: M. Murat İnceoğlu, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2012 (Aşırı İfa Güçlüğü).

Burcuoğlu, Haluk, “Hukukta Uyarlama- Özellikle Taşınmaz Kiralarında ve (Dövize Endeksli) Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama”, ĠÜMHAD, C. 20, 1996.

Buz, Vedat, Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar, Yetkin Yayınları, Ankara, 2005 (Yenilik Doğuran Haklar).

Buz, Vedat, Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme, 1998 Baskıdan Tıpkı Basım, Yetkin Yayınları, Ankara, 2014 (Sözleşmeden Dönme).

Camcı, Ömer, “Kira Parasının Kiracı Lehine Uyarlanması” ĠBD, C. 68, S.4-5-6, 1994,

Doğan, Gülmelahat, “Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması”, TBBD, S. 111, Yıl 2014, s. 9-36 (Aşırı İfa Güçlüğü).

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 22. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2017 (Genel Hükümler).

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Baskı Yetkin Yayınları, Ankara, 2017 (Özel Hükümler).

Erman, Hasan, İstisna Sözleşmesinde Beklenilmeyen Haller, (BK. 365/2), Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1979.

Ertürk, Erkan, Uygulamada Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları, Adil Yayınevi, Ankara, 2005.

Gökyayla, Emre, Eser Sözleşmesinde Ek İş ve İş Değişikliği, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2009 (Eser Sözleşmesi).

Görmez, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması, İstanbul 2019.

Gülekli, Yeşim, “Aşırı İfa Güçlüğü ve Alacaklının Tasavvurunun Boşa Çıkması Halinde İşlem Temelinin Çökmesi Öğretisi”, ĠÜMHAD, C. 15, S. 18, 1990.

Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. I, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2008 (Özel Hükümler 2008).

Gümüş, Mustafa Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Gözden Geçirilmiş, Genişletilmiş ve 04.07.2012 Tarihli ve 6353 Sayılı Kanun’a ve Diğer Yeni Mevzuata Göre Güncellenmiş 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012 (Kira Sözleşmesi).

Gürsoy, Kemal Tahir, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus – Emprevizyon Nazariyesi, Güney Matbaacılık ve Gazetecilik, Ankara, 1950.

İnceoğlu, M. Murat, “Kira Sözleşmesinin Kurulması ve Yenilenmesi” Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, Makaleler-Tebliğler, (Derleyen M. Murat İnceoğlu), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2012, s. 245-260 (Kira Sözleşmesinin Kurulması ve Yenilenmesi).

İnceoğlu, M. Murat, “Kira Sözleşmelerine İlişkin Başlıca Değişiklikler ve Yenilikler”, Yeni Türk Borçlar Kanunu ve Yeni Türk Ticaret Kanunu Sempozyumu Makaleler, Tebliğler, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2013, s. 173-212 (Değişiklikler ve Yenilikler).

İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt I, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014 (Cilt I).

İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014 (Cilt II).

Kaplan, İbrahim, Hâkimin Sözleşmeye Müdahalesi, Güncellenmiş 3. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2013.

Kılıçoğlu, Ahmet M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 21. Baskı Turhan Kitabevi, İstanbul, 2017 (Genel Hükümler).

Kılıçoğlu, Mustafa, Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları, Güncelleştirilmiş ve Yeniden Yazılmış 3. Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara, 2015 (Kira Hukuku).

Kocayusufpaşaoğlu, Necip, “İşlem Temelinin Çökmüş Sayılabilmesi İçin Sosyal Felaket Olarak Nitelenebilecek Olağanüstü Bir Olayın Gerçekleşmesi şart Mıdır?” Prof. Dr. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan, Ed. Rona Serozan/İlhan Ulusan/Nami Barlas, Beta Yayınevi, İstanbul, 2000.

Oğuzman, M. Kemal/Barlas, Nami, Medeni Hukuk Temel Kavramlar, 19. Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2013.

Oğuzman, M. Kemal/Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, 15. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2017.

Serozan, Rona, İfa-İfa Engelleri-Haksız Zenginleşme, (Kocayusufpaşaoğlu/Hatemi/ Serozan/Arpacı, Borçlar Hukuku Genel Bölüm Üçüncü Cilt Gözden Geçirilmiş 7. Bası,

Filiz Kitabevi, İstanbul, 2016 (İfa).

Tandoğan, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt II, İstisna (Eser) ve Vekâlet Sözleşmeleri Vekâletsiz İş Görme, Kefalet ve Garanti Sözleşmeleri, Dördüncü Tıpkı Basımdan Beşinci Tıpkı Basım, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2010 (Cilt 2).

Tekinay, Selahattin Sulhi/Akman, Sermet/Burcuoğlu, Haluk/Altop Atilla, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yeniden Gözden Geçirilmiş ve Gözden Geçirilmiş 7. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993.

Tercier, Pierre/Pichonnaz, Pascal/Develioğlu, Murat, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.

Tezcan, Mehmet, Clausula Rebus Sic Stantibus İlkesi ve Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması, Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2004.

Topuz, Seçkin, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale, Yetkin Yayınları, Ankara, 2009.

Yavuz, Cevdet/Acar, Faruk/Özen, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 14. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul, 2016.

Yavuz, Nihat, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi Davaları, Adalet Yayınevi, Ankara, 2012 (Kira Bedelinin Belirlenmesi Davaları).

Yılmaz, Süleyman, “Dövize Endeksli Tüketici Kredilerinde Uyarlama Sorunu ve Yargıtay’ın Bakışı”, AÜHFD, C. 59, S. 1, 2010.

Zevkliler Aydın/Gökyayla, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2016.

İşbu makale Selin Mirkelam Falay tarafından kaleme alınmış olup her türlü hakkı saklıdır. İçeriğinde yer alan bilgilerin atıf yapılmadan kullanılması halinde fikri mülkiyet hakkı kapsamındaki hukuki ve cezai yollara başvurulacaktır.

Bu sitede bulunan her türlü bilgi, yazı ve yapılan açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır. Reklam amacı taşımaz. Bu nedenle, haksız rekabet yaratıldığı şeklinde algılanmamalı ve yorumlanmamalıdır. Ziyaretçiler ve Müvekkillerin, Sitede yayımda olan bilgiler nedeniyle zarara uğradıkları iddiası bakımından Hukuk Büromuz herhangi bir sorumluluk kabul etmemektedir.